전세사기로 인해 안타까운 소식들이 연이어 들려오고있는데요. 지난 5월 22일 전세사기 피해자에게 최우선변제금만큼 무이자 대출을 허용하는 내용이 전세사기 특별법상 합의를 이루었다고 합니다. 오늘은 우선변제권이 무엇이며 우선변제를 받기위한 요건은 어떻게 되는지 등 자세히 살펴보도록하겠습니다.
소액임차인 우선변제권이란?
소액 임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
*소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못함
우선변제 요건
1) 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 정해져있는데요. 아래 금액 이하의 보증금인 경우에만 소액임차인의 범위에 속해 우선변제권을 받을 수 있습니다.
- 서울특별시 : 1억6,500만원
- 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억4,500만원
- 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 8,500만원
- 그 밖의 지역 : 7,500만원
2) 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖춰야합니다. 대항력이란 민법에서는 이미 유효하게 이루어진 권리관계를 제3자가 인정하지 않을경우, 제 3자의 부인권에 대항할 수 있는 법률에서의 권리와 능력을 말합니다. 대항요건은 아래와 같습니다.
- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다.
- 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.
3) 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우여야합니다. 단순히 매매·교환 등의 법률행위에 따라 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.
4)임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에는 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야합니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 되고, 자격을 증명하는 서면을 첨부해야합니다.
우선변제금액
소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 정해져있습니다. 아래 금액 이하로 변제받을 수 있고, 우선변제 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한합니다.
- 서울특별시 : 5,500만원
- 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4,800만원
- 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2,800만원
- 그 밖의 지역 : 2,500만
우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 또한 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
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